La cantidad financiada, la cuota mensual o el tipo de interés, son algunos de los aspectos más importantes para entender los diferentes tipos de hipoteca que hay en nuestro país. Aunque, el cliente al que van dirigidas, también puede limitar las condiciones de dicha hipoteca.

¿Es lo mismo una hipoteca que un préstamo hipotecario?  

El préstamo hipotecario es un producto bancario que nos permite disponer de la cantidad necesaria de dinero para comprar o rehabilitar una vivienda o inmueble.

La hipoteca, por su parte, sería la garantía que ponemos sobre la mesa como compromiso de nuestra obligación de devolver a la entidad bancaria dicho préstamo. Esta garantía se constituye como escritura/contrato público en el Registro Civil.

Por lo tanto, cuando hacemos referencia a la cantidad mensual que pagamos al banco, no nos referimos a la hipoteca en sí misma, sino a la cuota de devolución del préstamo, aunque muchas veces ambos términos se utilizan como sinónimo.

Diferencia entre la garantía del propio inmueble y el aval bancario

En el caso de la compra de una vivienda, el titular del préstamo pone como garantía el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Esta garantía de pago, no debe confundirse con un aval bancario.

Por otra parte, mientras dura el contrato de hipoteca, seremos dueños del inmueble y, como tales, podemos venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque para realizar estas acciones debamos consultar previamente a nuestro banco.

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¿Cuántos tipos de hipoteca hay en nuestro país?

Debido al importe económico del préstamo y a su larga duración, la contratación de una hipoteca es una operación financiera importante para un individuo o para una familia. Conocer los tipos de hipoteca existentes, puede ser de ayuda para saber cuál es el que más nos beneficia.

A continuación detallamos los tipos de hipoteca más importantes de nuestro país:

Tipos de hipotecas según su interés

En este tipo de hipoteca, el interés, es el importe “extra” que debemos devolver al banco por habernos prestado una cantidad de dinero. Según cómo sea este interés, encontraremos tres tipos de hipotecas:

• Hipotecas de interés fijo: el porcentaje de interés se mantiene estable durante todo el préstamo. La ventaja de este tipo de hipoteca, es que conocemos de antemano cuánto vamos a pagar cada mes. La desventaja, que los plazos de amortización son más cortos (máximo 20 años).
• Hipotecas de interés variable: son hipotecas en las que el interés varía en función de las condiciones del mercado, de acuerdo con índices de referencia, como por ejemplo, el Euribor. Normalmente, estas hipotecas se fijan con índices de referencia bajos y admiten periodos de amortización más altos. Sin embargo, ante la subida del tipo de interés, la cuota mensual (de revisión semestral o anual) puede dispararse considerablemente.

• Hipotecas a interés variables: este tipo de hipoteca combina los dos tipos anteriores. Normalmente, se marca un interés fijo durante un periodo inicial (durante los tres o cinco primeros años) y luego pasa a tipo variable.

Tipos de hipoteca según su cuota

Las mensualidades de pago de las hipotecas son constantes y se recalculan anual o semestralmente. Para calcular esta cuota, hay que tener en cuenta el tipo de interés y la amortización, que reduce el capital pendiente de pago. En los primeros años, la parte de intereses es más alta y la de amortización reducida y, conforme pasan los años, ocurre al contrario.

• Hipotecas con cuota blindada: se llama así al tipo de hipotecas que mantienen la misma cuota mensual durante toda la hipoteca. Lo que cambia en ellas es el plazo de pago. Por ejemplo, si la hipoteca es variable y el tipo de interés aumenta, en lugar de subir el coste de la mensualidad se amplía el plazo de pago; si ocurre lo contrario, este disminuye.
• Cuota final: este producto contempla el pago de una parte de la deuda pendiente (máximo 30 %) en una última cuota. Normalmente, con este tipo de hipoteca, se pagan más intereses y, además, debemos tener ahorrada la cantidad de dinero necesaria para satisfacer la cuota final.
• Hipotecas con cuota creciente: la cuota mensual se incrementa entre un 1 % y un 2 % anual, independientemente de los tipos de interés. Durante los primeros años, las mensualidades son más baratas que con una hipoteca de cuota fija, pero con los años llegan a superarlas.

Otros tipos de hipoteca destacables

• Hipotecas para jóvenes: son hipotecas que se ofertan en determinados momentos, según la situación del mercado, y que ofrecen unas condiciones de financiación más ventajosas a personas en determinada franja de edad.
• Hipotecas para VPO: los inmuebles VPO (Vivienda de Protección Oficial) tienen como particularidad que no se venden a precio de mercado sino por un valor legal estipulado (hasta que el terreno se descalifica), lo que condiciona también el tipo de hipoteca contratada.
• Hipotecas para primera o para segunda vivienda: las primeras son las más habituales y también las que mejores condiciones ofrecen. Para las segundas, el banco puede exigirnos la hipoteca de ambas viviendas como garantía para conceder el préstamo.
• Subrogación de préstamo promotor: en casos de inmuebles de nueva construcción, los compradores pueden asumir el préstamos hipotecario que la entidad financiera otorgó al promotor de la obra y asumirlo como suyo.
• Reunificación de deudas: este producto permite reunificar todas las deudas y préstamos pendientes con una entidad, adquiriendo una nueva hipoteca y pagando una única cuota mensual.

Recuerda que, realmente, lo importante es conocer todos los tipos de hipoteca para, a la hora de solicitar una, saber cuál es la que mejor se adapta a tus necesidades.