Temas de actualidad como la cláusula suelo han puesto sobre la mesa el debate sobre qué gastos tiene un hipoteca y cuáles deben ser asumidos por el cliente o por el banco. Hasta la fecha, cada entidad crediticia asume una política distinta sobre estos gastos, aunque existen puntos comunes.

Una hipoteca, mucho más que un préstamo

Una hipoteca es mucho más que un contrato entre dos partes. Es un ir y venir de papeleos oficinales con gastos que comienzan incluso antes de la firma. Pero, ¿ a cuánto ascienden estos gastos como media?

Para calcular qué gastos tiene una hipoteca, de forma general y sumando los impuestos asociados a la compraventa, debemos saber cuál es el coste total de la misma y aplicar entre el 8 y el 13%. Es decir, si una vivienda tiene un coste total de 130.000 euros, los gastos extra totales rondan los 12.000 euros. De ese dinero, sólo los gastos de la hipoteca estarán alrededor de 3.000 euros.

Con este desglose entenderás, de forma más sencilla, qué gastos tiene una hipoteca:

• Factura de la notaría correspondientes a la Escritura del Préstamo Hipotecario.
• Gastos de tasación de la vivienda.
• Gastos del Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca.
• Impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta la Escritura del Préstamo Hipotecario.
• Gastos de gestoría cuando el cliente solicita este servicio.

¿Qué gastos tiene una hipoteca antes de la firma del contrato hipotecario?

• Gastos de tasación (obligatorios). Antes de iniciar la financiación de una compra, el banco suele delegar en una tasadora externa la valoración del inmueble o terreno. La tasación está contemplada por Ley y tiene como objetivo determinar el valor real de lo que queremos comprar. Esta tasación tiene un valor de tres meses desde su firma y, generalmente, las entidades financieras no conceden el 100% de este valor (el máximo es del 80%). El coste de la tasación está entre los 300 y 600 euros.

• Solicitud de una nota simple (no obligatoria, aunque sí recomendable). Antes de firmar la hipoteca, muchos asesores inmobiliarios recomiendan solicitar, en el registro, una nota simple de la propiedad con el objetivo de tener documentado por escrito y de manera oficial que ésta no tiene cargas o deudas y que pertene a quien dice ser su propietario. Este documento suele ser de mayor utilidad cuando la compra-venta se realiza entre particulares, es oficial y su precio no supera los 20 euros.

¿Qué gastos tiene una hipoteca una vez hemos firmado el contrato?

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (obligatorio). Este impuesto es obligatorio y se paga cuando se realiza la suscripción de un documento notarial que posteriormente es inscrito en el Registro de la Propiedad. El importe depende de cada Comunidad Autónoma, aunque siempre está entre el 0,5 y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria total (es decir, del importe del préstamo más todos los gastos derivados). En una hipoteca de 100.000 euros, el AJD estaría entre 675 y 3.000 euros.

• Gastos del notario (obligatorios). Cubren la escritura pública del préstamo hipotecario. Estos gastos están fijados en el Gobierno, aunque varían en función de las hojas del documento, de las copias solicitadas o del tipo de vivienda (las de protección oficial, por ejemplo, tienen un coste menor).

• Gastos del Registro (obligatorios). Una vez tenemos la escritura de la hipoteca, debemos inscribirla, obligatoriamente, en el Registro de la Propiedad. El importe de este trámite también está fijado oficialmente. En un préstamo de 100.000 euros, estará entre los 700 y los 800 euros.

• Gastos de gestión (dependiendo de la situación). Muchas veces, el banco que nos concede una hipoteca elige una gestoría. También podríamos seleccionarla nosotros. Estos servicios no tienen un coste prefijado. De hecho, generalmente las gestorías trabajan con una previsión de fondos aportada por el cliente con los que se van pagando los diferente trámites de registro, notaría, etc. Cuando la tramitación termina, la gestoría presenta un desglose de gastos al cliente y le devuelve la cantidad de dinero que no se ha gastado junto con las facturas y copias de cada servicio.

Posibles gastos de una hipoteca que nunca deben ser asumidos por el cliente

A continuación, exponemos algunos gastos de las hipotecas que no debe asumir el cliente. De hacerlo, posteriormente podría reclamar su devolución:

• Gastos por cancelación de la hipoteca.
• Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta.
• Gastos por estudios previos de las condiciones financieras del solicitante, si es que la entidad bancaria los solicita.
• Gastos por la tramitación y la redacción del contrato hipotecario.
• Gastos por supuestas modificaciones en el documento hipotecario.

Por último, si el banco al firmar la hipoteca nos obliga a contratar un seguro contra impagos, los costes deberán ser asumidos por la entidad, nunca por el cliente.

Como ves, los gastos de hipoteca son algo subjetivo y demasiadas veces los bancos han abusado exigiendo al cliente que los asuma. Si tienes dudas sobre los gastos de tu hipoteca, consulta con Welegal o encuentra más información sobre cómo reclamar los gastos de hipoteca a tu banco. Somos expertos en reclamaciones y antepondremos tus intereses durante todo el proceso. Tu beneficio es el nuestro. Queremos hacer lo más justo para ti.