La carta de reclamación de gastos de hipoteca es el documento iniciador necesario para que abras el procedimiento de reintegro de los gastos aplicados abusivamente por los bancos en la formalización de tu hipoteca. Este derecho se te reconoce desde el año 2015 por dos sentencias del Tribunal Supremo que han creado jurisprudencia y que ya ha sido objeto de nuestro tratamiento en algunos posts de nuestro blog.

Esta carta de reclamación supone instar a la entidad bancaria con la que suscribiste tu hipoteca al abono voluntario de estos gastos que te han aplicado de forma improcedente, paso previo y necesario a cualquier ulterior reclamación judicial que se pudiera derivar por su negativa total o parcial.

Precisiones sobre los gastos de hipoteca reclamables

Tras el nuevo fallo 148/2018 de la sala de lo civil del Tribunal Supremo y de 28 de febrero pasado, en respuesta a los recursos de casación interpuestos por los bancos respecto a la procedencia de la aplicación de estos gastos al prestatario, el Tribunal Supremo estima parcialmente los mismos. Así establece, según la jurisprudencia mantenida por su propia sala de lo contencioso administrativo, que los gastos correspondientes al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD, son repercutibles en su totalidad a ti, debido a que eres el sujeto pasivo de dicho impuesto.

Sin embargo, y aunque esto supone una variación importante en cuanto a las cuantías a reembolsar y sus conceptos, no deja de ser importante el abrir el proceso de reclamación tanto por el monto a percibir como por detener la práctica abusiva de las entidades bancarias.

Importancia de la carta de reclamación

Como hemos dicho más arriba, la carta de reclamación es un paso sin el cuál se hace inviable proceder a cualquier intento de reintegro por otras vías y especialmente la judicial.

Esto quiere decir que para emprender la vía judicial se tienen que producir tres cosas como mínimo que te otorgan el derecho a que sea admitida a trámite:

–  Existencia del derecho. Es decir, que seas el titular, cotitular, avalista en ejecución o derechohabiente de una hipoteca en que se te han aplicado esos gastos indebidamente, esté cancelada o no y mientras no hayan trascurrido más de cuatro años.

– Instancia previa a la entidad bancaria a que se avenga a la devolución de forma voluntaria (carta)

–  Negativa de la entidad a dicho cumplimiento voluntario, total o parcialmente.

Consecuencias de la carta de reclamación

Normalmente la carta, una vez recepcionada por la entidad de forma fehaciente, abre un plazo que suele ser de no más de quince días para que el banco proceda al ingreso en tu cuenta de las cantidades reclamadas y documentadas.

En evitación de costes y procedimientos ulteriores los bancos suelen avenirse a un pago que, por otra parte, parece inevitable para ellos por la precisión de las sentencias y sus conceptos. Antes era frecuente, dada la discusión existente sobre la procedencia de devolución de los gastos correspondientes al impuesto de AJD, que ahora se ha resuelto, que el banco procediese a negociar contigo el abono de los otros gastos, forzándote a aceptar la renuncia a cualquier reclamación posterior por otras vías. Cosa de todo punto desaconsejable.

No obstante, si se produjera la negativa o no hubiera ningún tipo de respuesta, estarías habilitado para proceder a la reclamación judicial.

Requisitos del escrito de reclamación de gastos

Lo más importante de cualquier comunicación que pueda dar lugar a la apertura de procesos de reclamación es que se pueda demostrar que esta ha sido recibida por el destinatario oportuno.

De esta manera, la carta ha de ser emitida y enviada por correo certificado con acuse de recibo, por burofax o por conducto notarial.

Además de tener un encabezado donde se reflejen con precisión los datos del titular o titulares del derecho y las referencias al documento, contrato hipotecario, que da origen a la reclamación y que te atribuye inequívocamente los derechos sobre la misma, ha de incluir al menos los siguientes apartados.

Detalle de los gastos reclamados

Una relación de los gastos que se reclaman con el detalle de sus importes individuales y la suma total de la cantidad cuya devolución solicitas en derecho.

Documentación adjunta

Relación de los anexos  documentales en que se refleja la imputación a tu cargo de los gastos improcedentes y su abono por tu parte, adjuntando copia de cada uno de los documentos.

Cuerpo argumentativo

En esta parte se desarrollan los preceptos legales que motivan la reclamación, especialmente las sentencias del Tribunal Supremo que han dado lugar a que esta se pueda producir.

Instancia

Fórmula que advoca al cumplimiento voluntario y advierte de las consecuencias legales que se pueden derivar de no hacerlo.

La carta de reclamación de gastos de hipoteca es un requisito imprescindible para la satisfacción de tus derechos. Sin embargo, ha de estar bien argumentada y ajustarse a los últimos preceptos legales, ya que sus defectos pueden hacer que tu reclamación no prospere. Para conseguirlo perfectamente ponte en contacto con nosotros.