En esta entrada en el blog te informamos de una situación nada excepcional pero que los usuarios y muchos operadores jurídicos desconocen. Hablaremos de cómo cancelar una hipoteca y, en concreto, de la cancelación de una hipoteca por caducidad.

Los pasos para constituir una hipoteca

Una hipoteca, generalmente, se constituye entre una entidad bancaria y un prestatario, estableciendo un inmueble como garantía en caso de impago del préstamo. El banco suele imponer unas condiciones, en muchas ocasiones abusivas, y si hay acuerdo en los términos principales, como son la cuantía y el tipo de interés, se procede a fijar una fecha ante el notario para celebrar un contrato de préstamo en escritura pública.

Es necesario que se eleve a escritura pública porque tiene acceder al Registro de la Propiedad, donde el registrador inscribirá en el folio correspondiente que esa finca está gravada con una carga a favor de la entidad bancaria. Previamente a ello, el prestatario ha tenido que liquidar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, en algunos casos, liquidar el impuesto conocido como plusvalía municipal.

¿Quién debe sufragar todos los gastos de constitución de la hipoteca?

Las entidades bancarias durante muchos años se han asegurado de incluir una cláusula en la hipoteca por la que obligaban al prestatario a pagar todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. Entre ellos, destacan la factura de la notaría, la del Registro de la propiedad, la de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Desde 2015, tras una ardua batalla judicial, se ha venido declarando por los juzgados y tribunales que es abusivo por parte de la entidad bancaria obligar al consumidor a que abone todas esas facturas. A día de hoy, la jurisprudencia viene confirmando que corresponde el pago de los honorarios de la notaria, la factura del Registro de la propiedad y los honorarios de la gestoría al banco.

Respecto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo recientemente ha confirmado que corresponde el pago al consumidor. Sin embargo, sigue siendo un tema que ofrece discusión y con toda probabilidad será en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea donde se enjuicie de nuevo.

¿Cómo se cancela normalmente una hipoteca?

Las hipotecas suelen tener marcado un plazo de amortización y una vez que el prestatario devuelve el principal más los intereses la deuda queda extinguida. Sin embargo, el reflejo en el folio de la fina registral no se borra de forma automática.

Para cancelar la hipoteca y liberar de cargas al inmueble el Registro de la Propiedad requiere de un acto formal. En consecuencia, si estás en dicha situación tienes que acudir al banco y solicitar un certificado de deuda cero, que te tiene que proporcionar de forma gratuita. En segundo lugar, con ese certificado debes dirigirte a un notario y solicitar que elabore la correspondiente escritura de cancelación. Previsiblemente, este profesional será quien contacte con el banco para gestionar la cancelación.

Una vez que el notario te entregue la escritura deberás liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados mediante la presentación del modelo 600. Por último, acude al Registro de la Propiedad con la correspondiente escritura y el formulario sellado que acredite el pago del impuesto.

Estos gastos que se originan con la cancelación también son objeto de discusión en cuanto el banco los vuelve a imponer al consumidor.

Otra forma de cancelar la hipoteca: la cancelación de hipoteca por caducidad

Consiste en solicitar directamente al Registro de la Propiedad, mediante la presentación de una instancia, la cancelación de una hipoteca por el transcurso de más de veinte años, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Al solicitar un préstamo por un periodo, por ejemplo, de treinta años, garantizado mediante hipoteca, tras el abonar el principal y los intereses y habiendo transcurrido esos treinta años no se cancela automáticamente la hipoteca, como nos hemos referido anteriormente. Una cosa es el préstamo y otra la garantía real o hipoteca.

El préstamo se ha terminado de pagar pero la cancelación de la garantía real se tiene que efectuar conforme a lo referenciado en el bloque anterior.

¿Puedo cancelar directamente la hipoteca en el Registro de la Propiedad?

Podrá solicitar el levantamiento de hipoteca por caducidad el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada por la carga. Igualmente, quien acredite la condición de heredero de los titulares registrales, justificando un interés legítimo en la cancelación y siempre que haya trascurrido un plazo de 21 años, esto es, el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria que se regula en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y un año adicional.

En consecuencia, ya ves que son varias las formas de cancelar una hipoteca. Pero la cancelación de hipoteca por caducidad se lleva a cabo mediante una instancia al Registro de la Propiedad, en muchas ocasiones mediante un formulario normalizado, en el que declares que han transcurrido 21 años y que se encuentra extinguida pero pendiente de cancelación. Para cualquier demanda de asesoramiento, ponte en contacto con nuestra gestoría.