Sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca: Cláusulas abusivas

Según la sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca del 23 de diciembre de 2015, existen ciertos gastos en las concesiones hipotecarias que deben ser asumidos por el banco y no por la parte contratante del préstamo.

En este post, hablamos de los principales puntos de esta sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca, a qué gastos afectan y quién, y sobre todo, cómo se pueden reclamar.

¿Qué son las cláusulas abusivas?  

El pago de los gastos de formalización de la hipoteca es una práctica bancaria considerada abusiva por el Tribunal Supremo desde diciembre de 2015 y, por lo tanto, según este mismo tribunal, su cobro es ilegal.  Actualmente, la reclamación de dichos gastos está abierta a la reclamación y retribución.

En el caso de las hipotecas y según la sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca de diciembre de 2015, se consideran prácticas abusivas aquellas cláusulas o estipulaciones que no están negociadas individualmente o aquellas no consentidas expresamente por el contrato hipotecario. Además, éstas causan perjuicio del consumidor o del usuario.

La consideración de estas cláusulas como abusivas corresponde a un juez que, previa audiencia de ambas partes firmantes en el contrato, puede declarar su nulidad y la retribución correspondiente a la parte afectada.

¿Cuáles son estas cláusulas abusivas?

Entre ellas, las cláusulas consideradas abusivas se encuentran, según la sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca, “todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Gastos de hipoteca considerados como abusivos

Más específico es el artículo 89.3 de dicha sentencia, en el que se desglosan los gastos de hipoteca considerados como abusivos. Éstos son:

• Aquellos que se transmiten al consumidor-usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables.
• Aquellos que imponen al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario.
• Aquellos por los que el consumidor debe cargar con gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario.
• Aquellos que imponga al consumidor el pago de tributos en los cuales el sujeto pasivo es el empresario.
• Aquellos que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

Además, la sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca también considera prácticas abusivas los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados con la debida claridad o separación.

En resumen, los gastos que la sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca considera abusivos, se encuentran dentro de estos grupos:

Gastos notariales y registrales

Considerando éstos abusivos porque no permiten una “mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral” y porque recaen su totalidad sobre el hipotecante.

Dentro de estos gastos encontraríamos los impuestos de Actos Jurídicos Documentados, la factura del registro de la propiedad por la inscripción de la Hipoteca, los gastos de tasación de la vivienda, las facturas de gestoría (siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco) y los gastos directos de la notaría.

Tributos

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza quien está obligado a correr con los gastos tributarios es el prestatario.  En este caso, por tanto, recaen en el banco, caja de ahorros o entidad bancaria en cuestión. Por este motivo, el Tribunal Supremo entiende que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos devengados de esta operación mercantil.

Otros gastos

Respecto a la contratación de un seguro de daños, la sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca no lo considera una cláusula abusiva ya que, según el art. 8 de la Ley del Mercado Hipotecario, este seguro es obligatorio; respecto a otros gastos del proceso, su definición como abusivos estará sometida a las leyes actuales.

¿En qué puede beneficiarme la sentencia del Tribunal Supremo en gastos hipotecarios?

La sentencia del Tribunal Supremo en gastos de hipoteca beneficia a cualquier persona que haya contratado una hipoteca, aunque ésta ya haya sido amortizada. Las probabilidades de recuperación son cada vez más altas y, entre otras ventajas de su reclamación destacan:

• • Se pueden reclamar prácticamente todos los gastos (ajustados a lo que hemos visto anteriormente).
  • Las cantidades que puedes recuperar son elevadas, y se calcula que oscilan entre los 3.000 y los 10.000 €.
  • En principio, esta reclamación no prescribe. Es decir, que puedes iniciar los trámites aunque solicitaras tu hipoteca hace años.

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