Desahuciar a un inquilino
En el siguiente artículo queremos explicarte cómo desahuciar a un inquilino que no paga la renta pactada. Para ello, analizaremos las distintas fases del proceso de desahucio o, como se conoce coloquialmente, desahucio express.
Trataremos, también, las nuevas medidas tomadas por el Gobierno tras la crisis provocada por el Covid 19. Estas medidas conceden una prórroga al lanzamiento por desahucio y, en general, hacen más difícil el poder desahuciar a un inquilino si acredita encontrarse en una situación de vulnerabilidad.
Cómo desahuciar a un inquilino
Legislación aplicable
Actualmente, el proceso para desahuciar a un inquilino viene regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), y en determinadas normas dictadas mediante Decreto Ley por el Gobierno, entre otras: Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo y el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre.
Requisitos necesarios para desahuciar a un inquilino
El requisito indispensable para poder desahuciar a un inquilino es que éste no haya abonado alguna mensualidad de la renta pactada.
En este punto tendremos dos opciones, o bien presentar una demanda de desahucio y reclamación de cantidad, o bien requerir previamente mediante burofax al inquilino para que nos abone las rentas debidas.
La opción que escojamos tendrá consecuencias distintas, que es muy importante conocer y que veremos a continuación.
1) Interponer demanda de desahucio
Si nos decantamos por esta opción, el arrendatario (inquilino), tendrá la posibilidad de enervar la acción de desahucio.
Básicamente esto significa que, una vez admitida la demanda, el Juzgado dará traslado de la misma al inquilino para que, entre otras cosas, pueda pagar todas las rentas que debe y continuar residiendo en la vivienda.
Así viene regulado en el art. 440.3 LEC, que indica:
“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba […]”.
2) Requerir previamente al pago al inquilino
La ventaja de requerir previamente al inquilino para que nos pague es que, si pese a ello, continúa sin hacerlo, ya no podrá enervar la acción de desahucio posteriormente. Esto quiere decir que sí o sí, tendrá que abandonar el inmueble.
Así viene recogido en el art. 22.4 LEC, que establece:
“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando […] el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.
Por lo tanto, si pasados treinta días desde nuestro requerimiento el inquilino sigue sin pagar la cuantía que adeuda, ya no podrá alegar después, cuando presentemos la demanda, que ha abonado las rentas debidas y que se quiere quedar en el inmueble.
Procedimiento judicial de desahucio
El procedimiento judicial comenzará con la presentación de nuestra demanda. En ella, podremos solicitar, al mismo tiempo, el desalojo del inquilino y el pago de todas las rentas y suministros que nos deba.
Para presentar la demanda, será obligatorio que utilicemos a un abogado y a un procurador.
Una vez el Juzgado admita a trámite nuestra demanda, dará traslado al inquilino para que desaloje el inmueble, nos pague o se oponga a nuestra demanda, indicando en este caso los motivos por los que no nos debe la cantidad que se le reclama.
Si el inquilino se opone, el Juzgado nos lo notificará y nos indicará dos fechas, una para el día de celebración de la vista en el Juzgado, y otra para el día del lanzamiento (desalojo del inquilino). Ésta última será siempre después de la fecha de la vista.
Prórroga de los lanzamientos en los desahucios
Como decíamos anteriormente, tras la crisis provocada por el Covid 19, el Gobierno ha ido tomando una serie de medidas tendentes a proteger a las personas o familias vulnerables.
Las últimas medidas adoptadas las encontramos en el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.
En lo que atañe a los desahucios, se ha concedido una prórroga a los lanzamientos. Es decir, los lanzamientos se suspenderán hasta junio del 2023.
Te explicamos a continuación cómo funcionan estas medidas.
Situación de vulnerabilidad de las partes
Uno de los mecanismos que se suele utilizar para oponerse a una demanda de desahucio, es alegar que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad.
Esta posibilidad viene recogida en el art. 441.5 LEC, que establece:
“En los casos del número 1º del artículo 250.1 (desahucios), se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad”.
Si en el informe que emitan los servicios sociales se confirma que el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad, el proceso de desahucio se suspenderá, como máximo, por un mes.
“En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes”.
El Juzgado requerirá también al arrendatario para que en el plazo de 10 días acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad. Así viene recogido en la modificación que introdujo el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, que establece:
“El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica.
En este punto, pueden ocurrir dos cosas:
- Si la situación de vulnerabilidad del inquilino prevalece frente a la del propietario, el desahucio se paralizará, como máximo, hasta el 30 de junio de 2023.
- Si la situación de vulnerabilidad del propietario prevalece frente a la del inquilino, el procedimiento continuará y se fijará fecha para desalojar al arrendatario.
¿Hasta cuándo durará la prórroga de los lanzamientos de desahucio?
La realidad es que, actualmente, un propietario que ve cómo su inquilino vive “gratis”, tiene enormes dificultades para echarle.
Desde la pandemia, el Gobierno lleva dictando leyes para proteger a las personas vulnerables. Estas leyes van concediendo prórrogas y alargando las medidas tomadas inicialmente. En el caso de los desahucios existe la posibilidad de suspenderlos hasta el 30 de junio de 2023.
Sin embargo, es posible, como lleva ocurriendo, que se dicte una nueva Ley que amplíe aún más estas medidas. Tendremos que esperar para saber qué pasa.
