Reducción del alquiler por motivo del Covid-19
¿Has visto tus ingresos reducidos por la pandemia? ¿Te has planteado si este es motivo para obtener una reducción del alquiler? Nuestros Tribunales están empezando a aceptar rebajas de alquiler con base en la difícil situación económica provocada por la pandemia.
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La cláusula rebus sic stantibus para la reducción del alquiler.
La cláusula rebus sic stantibus (“mientras continúen así las cosas”), sirve como herramienta para revisar y modificar las condiciones de un contrato. Siempre que concurran circunstancias extraordinarias y no previsibles que alteren las condiciones iniciales en las que se pactó el contrato.
Es importante resaltar que esta cláusula no está dirigida a la extinción del contrato. Sino que está encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones.
Requisitos para que te aprueben la rebaja alquiler por covid
Para que esta cláusula entre en juego, se requiere:
- Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato. En relación con las circunstancias concurrentes al tiempo de su celebración.
- Que exista una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes. Y que verdaderamente derrumben el contrato al no haber equilibrio de las prestaciones
- Que todo ello se produzca por la sobrevivencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Por tanto, siguiendo lo establecido por el Tribunal Supremo, habrá que hacerse un estudio pormenorizado de cada caso particular. Centrándonos en comprobar si se dan los requisitos necesarios para considerar factible la aplicación de esta cláusula.
Postura de la Audiencia Provincial de Valencia
Este pasado 10 de febrero, la Audiencia Provincial de Valencia ha sido la primera en dictar un auto 43/2021 concediendo a una empresa arrendataria de un hotel en Palma de Mallorca el aplazamiento de forma cautelar de la mitad de la renta del alquiler. Siguiendo así la línea de lo dictado por el Juzgado de 1ª Instancia cuya Sentencia se recurre.
La sociedad propietaria del hotel arrendado, argumenta que no es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus, debido a que en el contrato de arrendamiento ya está prevista, además de la cuantía fija, una cuantía variable para mitigar los posibles vaivenes económicos que pudiese sufrir la empresa arrendataria. Además, alega la falta de proporcionalidad en la medida acordada en la Sentencia de instancia, reduciendo hasta el 50% la renta del alquiler.
Sin embargo, el Juez ponente señala que dicha cláusula “no se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable, sino más bien con la finalidad de suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis cíclicas y establecer una renta arrendaticia prorrateada o prolongada a lo largo de todo el año teniendo en cuenta que la temporada hotelera en la isla suele extenderse desde marzo a octubre”, siendo por tanto, desestimado este argumento.
Asimismo, y en línea con lo señalado anteriormente, desmonta el argumento de la falta de proporcionalidad señalando, en primer lugar, la prórroga del estado de alarma publicada en Real Decreto 956/2020, del cual se derivan múltiples restricciones horarias y de movimiento, y mencionando que “es indudable el carácter extraordinario e imprevisible de la pandemia que además ha tenido efectos devastadores precisamente en el sector del turismo y particularmente en las Islas Baleares”. Y, en segundo lugar, que estas medidas y las terribles circunstancias económicas que la acompañan continúan y que por tanto seguirá habiendo un extraordinario perjuicio para la empresa demandante, valorando así, que para nada la medida impuesta es desproporcionada.
Medidas cautelares provisorias y susceptibles de modificación
En todo caso, la Audiencia Provincial recuerda que estas medidas cautelares son provisorias y que son susceptibles de modificación futura atendiendo a las circunstancias que rodean el contrato.
“es indudable el carácter extraordinario e imprevisible de la pandemia…
Entonces, ¿cuándo puedo pedir una reducción del alquiler?
Nuevamente, recordamos que se debe estar al caso concreto para aplicar la cláusula rebus sic stantibus. En el presente caso la Audiencia Provincial concluye que se trata de “una circunstancia tan:
- excepcional.
- imprevisible.
- extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir)
- y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19.
por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima facie podría justificar la aplicación de la aludida doctrina de rebus sic”.
En este sentido, se pronuncia también el Juzgado de Primera Instancia n º 20 de Barcelona, quien condenó al arrendador a rebajar la renta de un alquiler en un 50% a un local de negocio, cuyas pérdidas económicas desde el inicio de la pandemia, le abocaban al cierre si no se le concedía una reducción de la renta en el alquiler. Siendo una consecuencia inmediata para el empresario la presentación de concurso de acreedores .
Es importante señalar, por tanto, que no es tan relevante para la aplicación de la cláusula las pérdidas económicas (pues en otros supuestos de crisis económicas la aplicación podría ser más restrictiva), como lo es lo extraordinario e imprevisible de la pandemia.
Es recomendable acreditar que has solicitado previamente al arrendador la rebaja o suspensión del alquiler, te dejamos un modelo que puede solicitar.
¿Necesitas ayuda para solicitar una rebaja alquiler por covid?
Si te encuentras en este tipo de situaciones es recomendable que te pongas en contacto con un abogado especializado. Éste te ayudará a tratar y resolver las dudas y cuestiones que tengas.
