A veces, deshacerse de una vivienda heredada o de un inmueble no rentable es una necesidad. En estos casos, muchos se plantean vender por debajo del valor catastral aunque sepan que van a perder un dinero.

Sin embargo, más allá de si se puede vender por debajo del valor catastral un piso a efectos legales, deberíamos hablar de la conveniencia o no de dicha operación y sobre las implicaciones que tiene a nivel fiscal, tanto para quien compra como para quien vende.

¿Qué es el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral es un valor administrativo determinado de forma unilateral por la Administración. Este se establece acorde a los datos obrantes sobre un inmueble en el Catastro local en función del valor del suelo y del valor de la construcción, según el precio de los módulos básicos de suelo y módulos básicos de construcción, respectivamente.

El valor de estos módulos se argumenta en función de la división territorial del Municipio donde está ubicada la vivienda y según un catálogo de tipologías constructivas.

A efectos fiscales, ¿para qué sirve?

A efectos fiscales, el valor catastral sirve como referencia para calcular determinados impuestos como el IBI,  la renta o rendimiento inmobiliario en el IRPF. También sirve como referencia para determinar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y  el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral? ¿Es legal?

La crisis ha provocado que muchos particulares y empresas se vean obligados a vender sus fincas por un valor inferior al de su adquisición. A efectos legales, nuestro Derecho Civil contempla el principio de autonomía de la voluntad por ambas partes. Por lo que, si dos particulares negocian la venta de un inmueble por debajo de su valor catastral, ésta puede hacerse sin ningún problema.

Aún así, y aunque el vendedor sea libre de vender su inmueble al precio que considere oportuno, es necesario declarar la compra-venta por el valor mínimo fiscal que marca la Comunidad Autónoma en cuestión. De no hacerlo así, el vendedor podría enfrentarse a un procedimiento judicial para acreditar que el valor dado por la Administración a dicho inmueble resulta excesivo.

Sabiendo esto, ¿se puede vender por debajo del valor catastral? La respuesta es que sí, aunque siempre dentro de unos límites.

¿Qué consecuencias fiscales tiene vender una casa por debajo de su valor catastral?

Aunque se puede vender un piso por debajo del valor catastral, hacerlo tiene ciertas consecuencias fiscales que afectan a la parte compradora, fundamentalmente.

Por parte del comprador

En este caso, la Agencia Tributaria puede efectuar una comprobación de los valores que figuran en los registros oficiales y aplicar unos coeficientes multiplicadores o correctores regulados por cada legislación autonómica. Este supuesto está contemplado en el Artículo 57 de la Ley General Tributaria y, la comprobación, puede hacerse durante los cuatro años siguientes a la fecha de la compra-venta.

Así, en caso de vender una casa por debajo del valor catastral, la parte compradora se verá obligada a abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de venta de la casa declarado y el valor catastral comprobado.

Por parte del vendedor

La parte vendedora, por su parte, debe declarar en su IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), y en forma de plusvalía, el valor más elevado que haya sido comprobado por parte de Hacienda. Para esta parte, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble tributará por diferencia entre transmisión y adquisición. En caso de no ser residente, puedes encontrar aquí más información sobre quién pagaría la plusvalía municipal

¿Se puede vender un piso por debajo del valor catastral y no abonar el ITP?

Una vez la Administración haya realizado las comprobaciones oportunas y gire al comprador la nueva liquidación del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), acorde con el valor catastral del inmueble, este tiene dos opciones:

• Aceptar la cifra y abonar la diferencia correspondiente.
• Solicitar, durante los 10 días siguientes, la apertura de un expediente de tasación pericial. El objetivo es defender que el valor real del inmueble adquirido es inferior al que la Administración fijó según el Catastro local.

¿Qué ocurre si no se está de acuerdo con el ITP?

En el segundo caso, será el comprador quien lleve a su propio perito para establecer el precio de la vivienda:

• Si este difiere en más de un 10% el valor fijado por la Administración, se procederá a solicitar, de forma automática, una tercera evaluación que será vinculante para ambas partes.
• Si la diferencia es menor al 10%, el valor dado por el perito particular será vinculante para la Administración con las consecuencias que esto implique a la hora de abonar el ITP.

Como conclusión, podemos decir que se puede vender por debajo del valor catastral, aunque hacerlo tiene consecuencias a nivel fiscal. En todo caso, esto depende de la diferencia entre el valor catastral y valor de venta. Puedes saber más sobre la nueva sentencia de plusvalía municipal en este enlace.